Calculadora de financiamento: Price ou SAC

Price: parcela fixa, amortização lenta

Na Tabela Price a parcela é a mesma do começo ao fim. O que muda é a composição: as primeiras parcelas são quase só juros, e a amortização do saldo devedor cresce devagar.

É o sistema mais confortável para o orçamento e o mais caro no total, porque o saldo devedor demora a cair — e é sobre o saldo que os juros incidem todo mês.

Em um financiamento de R$ 300 mil a 1,1% ao mês por 240 meses, a parcela fica em R$ 3.557,56 do primeiro ao último mês, e os juros somam R$ 553.814.

SAC: parcela decrescente, dívida que cai mais rápido

No SAC a amortização é constante — o saldo devedor cai sempre pelo mesmo valor. Como os juros incidem sobre um saldo que diminui mais rápido, a parcela começa mais alta e cai todo mês.

No mesmo exemplo, a primeira parcela é de R$ 4.550,00, mas os juros totais caem para R$ 397.650 — R$ 156.164 a menos que na Price.

A troca é de fôlego inicial por custo total. Quem consegue pagar a primeira parcela do SAC quase sempre deveria escolhê-lo; a Price existe para quem não consegue.

A taxa do contrato não é o custo do crédito

Esta calculadora usa apenas os juros. O custo real de um financiamento é o CET — Custo Efetivo Total —, que inclui tarifa de avaliação, seguros obrigatórios (MIP e DFI), IOF e taxa de administração.

É comum o CET ficar dois ou três pontos percentuais acima da taxa anunciada. Por lei, a instituição é obrigada a informá-lo antes da contratação, e é ele que serve para comparar propostas de bancos diferentes.

Uma taxa anual não vira taxa mensal dividida por doze. A conversão é composta, e por isso 11,5% ao ano equivalem a 0,9112% ao mês, não a 0,9583%. Esta calculadora faz a conversão correta.

Qual a diferença entre Price e SAC?

Na Price a parcela é fixa e a amortização cresce ao longo do contrato. No SAC a amortização é constante e a parcela cai todo mês. No mesmo prazo e taxa, o SAC paga menos juros.

Qual sistema é mais barato?

O SAC, sempre, quando o prazo e a taxa são os mesmos. Ele amortiza mais cedo, e os juros incidem sobre um saldo devedor que cai mais rápido.

Por que escolher a Price então?

Porque a parcela inicial é menor, o que importa para a aprovação do crédito e para o orçamento. A parcela fixa também facilita o planejamento de quem tem renda estável.

O que é o CET?

Custo Efetivo Total: a taxa que reúne juros, tarifas, seguros obrigatórios e IOF. É o número que permite comparar propostas de bancos diferentes, e a instituição é obrigada a informá-lo.

Por que o CET é maior que a taxa anunciada?

Porque a taxa anunciada é só o juro. Seguro de morte e invalidez, seguro do imóvel, tarifa de avaliação e IOF entram no CET, e costumam somar alguns pontos percentuais.

Como converter taxa anual em mensal?

Pela raiz de índice doze de um mais a taxa anual, menos um — não dividindo por doze. Dividir subestima o juro mensal e distorce o total do contrato.

Amortizar antecipado vale a pena?

Costuma valer, e o consumidor tem direito à redução proporcional dos juros. A amortização pode reduzir o prazo ou o valor da parcela; reduzir o prazo economiza mais.

O banco pode cobrar multa por quitação antecipada?

Não pode cobrar multa pela liquidação antecipada, e a redução proporcional dos juros é direito assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor.

O que é anatocismo?

Cobrança de juros sobre juros. Sua admissibilidade em contratos bancários é discutida caso a caso, e depende do sistema de amortização e da forma de capitalização pactuada.

Posso trocar de Price para SAC durante o contrato?

Depende do banco e do contrato. Na prática, a alternativa mais comum é a portabilidade do financiamento para outra instituição, que pode ser feita com sistema e condições diferentes.

O que entra no saldo devedor?

O valor financiado menos as amortizações já pagas, corrigido pelo indexador do contrato quando houver. Juros pagos não reduzem o saldo — só a parcela de amortização reduz.

Financiamento imobiliário usa correção além dos juros?

Muitos contratos são corrigidos pela TR ou por índice de inflação, além da taxa de juros. Esta calculadora não aplica correção: o saldo é projetado apenas com o juro informado.

Como sei se a taxa que me ofereceram é boa?

Compare o CET, e não a taxa nominal, entre pelo menos três propostas. O Banco Central publica periodicamente as taxas médias praticadas por instituição e por modalidade.